Marzo12

La regulación de uso de viviendas turísticas en la ordenación urbanística

Cada vez son más los Ayuntamientos que, ante el grave problema de acceso a la vivienda, deciden limitar la implantación de viviendas de uso turístico mediante la técnica de la calificación urbanística y la regulación de usos en el planeamiento municipal. Así lo han hecho, entre otros, los Ayuntamientos de Bilbao, Donostia, Madrid y Barcelona, no sin haber recibido una fuerte oposición, entre otros, por parte de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), organismo encargado de velar por la competitividad de los mercados.

¿Cuál es el motivo de tan intensa contestación?

La respuesta la encontramos en la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior, la conocida como Directiva de Servicios.

Según  esta normativa, las administraciones públicas deben remover cualquier obstáculo a la libre prestación de servicios, por lo que un régimen autorizatorio para el acceso al ejercicio de actividades económicas únicamente podrá justificarse cuando medie una  ‘razón imperiosa de interés general’. El quid de la cuestión, sobre la que ya se ha podido pronunciar el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), es saber qué podemos interpretar como tal razón imperiosa de interés general.

En la sentencia de 22 de septiembre de 2020, el TJUE resuelve dos asuntos acumulados (C-724/18 y C-727/18 Cali Apartments y HX)  en los que se cuestionaba la legalidad de una normativa de la ciudad de París que sometía la implantación de viviendas de uso turístico a un régimen de autorización administrativa, el TJUE confirma que la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento, en determinadas ciudades en las que la tensión inmobiliaria es especialmente acusada, justifica sin lugar a dudas la imposición de regímenes de intervención intensos a este tipo de actividad.

Apoyándose en la citada doctrina, a su vez, el Tribunal Supremo desestimó un recurso de la CNMA contra el planeamiento urbanístico de Bilbao que, mediante la técnica de la calificación y la regulación de usos, condiciona la conversión de viviendas a viviendas de uso turístico al calificar estas últimas como uso equipamental.

En efecto, muchas ciudades están calificando las viviendas de uso turístico como uso de ‘equipamiento’ o ‘terciario’, compatible con el residencial bajo determinadas condiciones y circunstancias que se determinan en el propio planeamiento municipal. Es habitual, por ejemplo, limitar el uso equipamental o terciario a plantas bajas y a primeras plantas, o bien a plantas superiores siempre que no se ubiquen por encima de vivienda y cuenten con acceso independiente.

Ya no cabe duda de que los Ayuntamientos tienen una amplia potestad para establecer restricciones a la libre prestación de servicios cuando ello se pueda justificar en motivos de interés general como el expuesto, lo cual nos recuerda, una vez más, el amplio potencial de mejora urbana y social de la planificación urbanística.